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Calculateur de prêt hypothécaire

Québec Hypothécaire calculer
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Acheter une maison au Canada

Montreal Panorama.

En tant que résident au Canada, que ce soit de longue date ou depuis peu, se poser la question de l'achat d'une maison est important. En effet, pourquoi dépenser chaque mois en location une somme qui pourrait permettre l'achat d'un bien immobilier ? Mais trouver la maison idéale, qu'il s'agisse d'un investissement ou d'y établir son foyer, est un défi, pouvant se révéler enrichissant et épuisant. De la définition des besoins immobiliers à l'évaluation de ses capacités de remboursement, de la recherche à la négociation du bien,... C'est une véritable aventure qui s'annonce!

L'agence nationale du logement, la Société Canadienne d'Hypothèque et de Logement (SCHL) aide les canadiens à accéder à des biens immobiliers de qualité et abordable depuis plus de sept décennies. Comprenant aussi bien l'édiction de règles pour la profession immobilière que la mise en relation des clients avec les différents intermédiaires (courtiers, inspecteurs des bâtisses, etc), la SCHL facilite les démarches des acheteurs, et propose des assurances sur l'emprunt à taux réduit.

Comment calculer son budget?

Avant de commencer à chercher une maison, il faut connaître le montant que l'on peut dépenser dans cet achat conséquent. Prévoir les dépenses variées liées à l'accession à la propriété est primordial. En plus de l'achat lui-même, donc du montant du probable crédit, des intérêts et de l'assurance sur l'emprunt, les dépenses fixes liées à la bâtisse sont à considérer, et pourront jouer sur l'achat ou non d'un bien. Ainsi, une fois vos frais personnels (alimentaires, déplacements, médicaux, taxe sur le revenu, etc) retirés de vos revenus, vous devez pouvoir payer à la fois votre emprunt et le chauffage, les taxes d'habitation, l'entretien de la maison et du terrain, et, le cas échéant, les rénovations. Les banques et autres courtiers en prêt immobilier peuvent effectuer ce calcul à vos côtés, et vous indiquer précisément le montant d'achat maximal auquel vous pouvez prétendre en fonction des frais annexes que ce même achat entraînera. Il est également possible d'effectuer certains calculs par soi-même, des calculatrices en ligne étant disponibles pour la calculatrice de la SCHL.

Sur cette page, il suffit d'indiquer le type d'achat (première demeure, prochaine demeure ou investissement), les revenus salariés (annuels, mensuels, par semaine ou quinze jours, mais également avant et après taxation) et autres (locatifs, boursiers, rentes, etc), mais également les dépenses (que le site peut évaluer par défaut). Le site indique ainsi, avec un taux d'emprunt et une période de remboursement lambdas, une fourchette correspondant au budget maximal selon les données indiquées. Ainsi, pour un foyer de trois personnes (un couple avec un enfant) gagnant annuellement 100 000$ avant taxation, le site propose-t-il un montant comprit entre 440 668 et 462 783 $, avec des intérêts standards de 3,67% sur 30 ans. La même page permet également de calculer un rachat de crédit immobilier. Il est donc possible de préciser les emprunts déjà en cours pour une plus grande précision, et donc, une évaluation précise des capacités d'emprunts.

Mais le type de demeure visé influe également les frais d'entretien, comme le prix de vente du bien.

Copropriété

La copropriété est un type de possession plutôt qu'un type d'habitation. Généralement, il s'agit d'immeubles d'habitation, le plus souvent avec peu d'unités, mais pouvant également être des grattes-ciel. Le principe est de posséder une unité de la copropriété, mais pas le reste du bâtiment. Le paiement de frais mensuel au syndic de copropriété assure l'entretien des éléments communs (réparation, ménage, etc). Les copropriétés représentent de bonnes opportunités d'achat pour une première accession à la propriété, car elles sont généralement très accessibles, financièrement parlant.

Maison de ville

La maison de ville est une maison mitoyenne des deux côtés avec d'autres maisons construites à l'identique.

Semi-détachée

Les maisons semi-détachées possèdent des terrains séparés, des entrées séparées, mais partagent un mur mitoyen, parfois également un parking. Les propriétaires sont responsables de leur côté de la propriété.

Individuelle/détachée

Une maison individuelle/détachée est indépendante. La propriété comprend son propre terrain et la maison. Le propriétaire est responsable des coûts correspondants, ce qui en fait généralement la possession la plus coûteuse. La contrepartie est d'en tirer plus d'espace et d'indépendance.

Duplex/Triplex

Un duplex ou triplex a l'air d'une maison individuelle mais a été reconfiguré en plusieurs unités. En général, une personne possédant le tout loue les différentes unités. De nombreux acheteurs voient en ce système un rapide moyen de ramener un revenu régulier, et donc, un excellent moyen d'investir dans l'immobilier.

Facteurs à prendre en compte

Mais ce ne sont pas les seuls facteurs à prendre en compte. Ainsi, il faudra notamment se poser la question de:

  • la taille. Combien de chambres, de salles de bain, d'espace sont nécessaires ? Faut-il un garage, une cave, un espace de stockage ?
  • les aménagements spécifiques. Faut-il une climatisation, une cheminée, une piscine ? Un jardin ? Une salle de jeu ou de sport ? Certains membres de la famille ont-ils des besoins spécifiques (personne âgée ou handicapée) ?
  • le mode de vie. Combien d'enfants y a-t-il dans la famille ? Y en aura-t-il d'autres à l'avenir ? Certains adolescents vont-ils bientôt partir (université ou autre) ? Faut-il une unité séparée pour un membre semi-indépendant (parent accueilli chez son enfant ou enfant adulte) ?
  • l'emplacement. La maison doit-elle se situer en ville, en périphérie ou à la campagne ?
  • le travail. La maison doit-elle se situer près du/des lieu(x) de travail des propriétaires ? Vont-ils bientôt partir en retraite ou travaillent-ils de chez eux ? Sont-ils prêts à faire de longs trajets quotidiens ou préfèrent-ils s'y rendre à pied/en vélo ?
  • l'école. Le foyer comprend-il un/des enfant(s) scolarisés ? Comment se rendront-ils à l'école ?
  • les passe-temps, sorties et activités. Le foyer préfère-t-il effectuer ses trajets à pieds/en vélo plutôt qu'en voiture ? Les enfants pratiquent-ils des activités extra-scolaires ? La famille préfère-t-elle avoir un parc à proximité immédiate ?
  • la famille et les amis. La maison doit-elle se trouver dans la même ville/le même quartier que celui adopté par les proches de la famille ?
  • la religion et les origines culturelles. La famille fréquente-t-elle un lieu de culte devant être proche (mosquée, synagogue, etc) ou autre lieu en lien avec ses origines culturelles ?

Tous ces critères sont à étudier et peuvent déterminer un lieu de recherche plus ou moins précis (rayon de plusieurs kilomètres, ville, quartier, etc).

Comment trouver une maison

Pour trouver une maison correspondant à ses envies et besoins, il ne faut pas hésiter à multiplier les moyens de recherches et contacts. Indiquer à ses amis, proches et collègues que l'on recherche une maison est un premier pas. Par ce biais, on peut avoir vent de maisons sur le marché. Lire les petites annonces dans le journal, les magazines d'immobilier distribués dans la ville concernée ou les sites d'agences immobilières ou d'annonces généralistes) est également un moyen d'accéder à un grand nombre d'offres. Faire un tour du quartier visé à la recherche de panneaux 'à vendre' ou de quartiers en construction ou en réhabilitation permet également de repérer des offres. Confier sa recherche à un agent immobilier permet de cerner les offres disponibles sur le marché.

Agents immobiliers

A moins de chercher une maison neuve, de nombreux acheteurs recourent à un agent immobilier qui suit leurs besoins pour sélectionner des maisons à visiter, puis négocier au meilleur prix. Le repérage de prix de vente récents de demeures équivalentes ainsi que l'organisation de l'inspection de la demeure peuvent lui être confié. Il sera rémunéré via une commission remise par le vendeur de la maison.
Passer par la SCHL est un excellent moyen de trouver un agent fiable. Passer par ses proches pour trouver une personne de confiance est également une bonne option. Si l'acheteur potentiel est déjà en relation avec un courtier en prêt, celui-ci peut avoir des contacts privilégiés avec de bons agents œuvrant dans le secteur visé. De nombreux agents affichent leur nom devant les maisons qu'ils font visiter. Le MLS (Multiple Listing Service), sur mls.ca, liste des agents immobiliers et des milliers de propriétés à vendre dans tout le Canada.

Une maison flambant neuve

Un foyer recherchant une maison neuve a deux possibilités : choisir une résidence en construction ou signer un contrat avec un bâtisseur qui suivra ses besoins.

Visiter des maisons témoin, suivre les magazines d'immobilier, observer les quartiers en construction,... permet de repérer des opportunités. En parallèle, il faut vérifier les références de la société, voir auprès d'elle ses liens avec des associations de construction locales ou demander un numéro de licence provincial. Il faudra dans ce cas s'assurer de spécifier ce qui est inclus dans le prix de la construction, et ce qui ne l'est pas. Il s'agit généralement d'allées pavées, d'arbres, de cheminée, ou d'éléments intérieurs choisis en dehors du catalogue de base de la construction (autre couleur de cuisine, de carrelage, etc).

Faire une offre

Une fois la maison trouvée, il faut faire une offre. En passant par un agent immobilier, celui-ci se chargera de négocier au meilleur prix.

Si l'offre est acceptée, il faut alors engager un notaire (au Québec) ou un avocat pour transférer la maison à son nom. L'agent immobilier peut également se charger de la mise en relation avec l'homme de loi qui effectuera le changement et vérifiera le titre de propriété. L'offre elle-même devra inclure, outre le prix proposé, le montant de garantie dont dispose le foyer au préalable de sa demande de prêt, ainsi que la liste des biens meubles que l'on souhaite acquérir avec la maison (éléments de cuisine et d'électroménager, moustiquaires de fenêtres, etc). La date de remise des clés doit également être précisée, généralement 30 à 60 jours après la date d'accord, ainsi que la date à laquelle l'offre s'avèrerait nulle, évitant ainsi d'être bloqué pour effectuer d'autres offres. Une demande d'enquête foncière actualisée est également à exiger, ainsi que des conditions supplémentaires, tel que le rapport de l'inspection de la bâtisse. La mention 'sous condition d'acceptation du prêt d'un montant de...' est un must pour quiconque ne paie pas comptant.

S'attendre à négocier est un prérequis. Faire une offre, recevoir une contre-offre pour l'accepter ou la négocier à nouveau sont des choses normales.

Quebec City.

Financer votre maison

La plupart des acheteurs ont besoin d'un prêt hypothécaire pour acquérir leur maison. Ce type de prêt est proposé par:

  • les banques,
  • les crédits d'union,
  • les banques populaires,
  • les compagnies d'assurance.

Ce prêt spécifique, appelé prêt hypothécaire, est remboursé de façon régulière sur une longue période (généralement 15 à 30 ans, la plupart des emprunts immobiliers se faisant au Canada sur 25 ans). Le prêteur applique un taux d'intérêt sur la somme empruntée. Ce coût est payé mensuellement, intégré aux remboursements de l'emprunt.

Un nouvel arrivant au Canada aura des difficultés à obtenir un financement pour l'achat de sa maison, car ne pourra fournir un historique de ses crédits. Dans ce cas, le courtier en prêt immobilier, bien qu'il ne prête pas d'argent, pourra aider à trouver et choisir une compagnie prête à prendre ce risque, pour vous faire bénéficier des meilleures offres. La mise en relation d'un acheteur avec un courtier en prêt immobilier peut se faire via caamp.org, le site listant les courtiers membres de l'association canadienne des professionnels accrédités de l'hypothèque. Plusieurs sites répertorient les professionnels en fonction de la province (mbabc.ca pour la Colombie-Britannique, amba.ca pour l'Alberta, imba.ca pour l'Ontario).

Obtenir un accord de principe avant l'achat

Il est préférable d'anticiper sur la signature du prêt hypothécaire en obtenant un accord de principe sur un prêt avant même d'avoir choisi la maison. L'accord de principe est une promesse du prêteur concernant le prêt hypothécaire à venir, précisant une somme, des termes et conditions de prêts, et un taux d'intérêt. Cet accord a généralement une période de validité de 90 jours, mais n'oblige pas l'acheteur à contracter son hypothèque auprès de cette société.

L'accord permet de connaître le montant exact que le foyer pourra dépenser sur l'achat de son bien immobilier. Pour bénéficier de l'assurance sur le prêt hypothécaire de la SCHL, un acheteur doit passer par un organisme de prêt listé sur cmhc.ca.

Acompte et assurance sur l'emprunt

Le montant de l'hypothèque correspond au prix de la maison auquel on retire le montant de l'acompte versé par l'acheteur. S'il correspond à moins de 20% du prix de la maison, une assurance sur l'emprunt est généralement exigée. Cette assurance protège l'organisme prêteur en cas d'incapacité de paiement, mais permet aussi d'obtenir une mensualisation plus basse et un meilleur taux d'intérêt. Ainsi, l'assurance s'auto-rembourse en général assez rapidement via l'économie effectuée sur le taux d'intérêt. La SCHL, organisme d'état, est le principal assureur sur l'emprunt au Canada, et facilite notamment l'accès à la propriété pour les nouveaux résidents canadiens, avec un acompte minimum ramené à 5%, quelque soit le nombre d'années de présence sur le sol canadien. Les personnes ne résidant pas au Canada de façon permanente peuvent quant à elles en profiter dès 10% d'acompte.Des compagnies d'assurance comme des banques proposent ces assurances sur l'emprunt.

L'assurance-vie hypothécaire ne correspond pas à une assurance sur l'emprunt : dans le premier cas, le montant complet de l'emprunt est payé en cas de décès d'un des époux acheteurs. L'acompte dépend de la valeur de la maison. Quand celle-ci vaut 500 000 $ ou moins, l'acompte correspond à 5% de la valeur de la maison. Lorsque la valeur de la maison est supérieure à 500 000$, l'acompte est de 5% pour les premiers 500 000 $ et de 10% pour tout ce qui dépasse cette somme. L'assurance sur l'emprunt n'est possible que pour un prix global (achat, rénovation et travaux éventuels) inférieur à 1 000 000 $.

Historique des crédits

La SCHL prendra en compte d'autres facteurs que l'historique des crédits du foyer en préparation de l'assurance sur l'emprunt, tels que les paiements d'une location sur les douze derniers mois, en ajoutant les preuves de paiement d'un élément annexe (factures de téléphone, de TV par satellite, garderie pour les enfants, assurances, preuves d'économies régulières,...).

Ne pas avoir d'incident de paiement est très important lorsque l'on cherche à obtenir un crédit hypothécaire. Chercher à établir un historique aussi tôt que possible après son arrivée au Canada est important, et un banquier peut conseiller sur les points cruciaux à l'établissement de cet historique de crédit. Souscrire à une carte de crédit et prévoir de bâtir un historique (compte bancaire utilisé régulièrement, factures payées à l'heure, emploi conservé sur le long terme) facilitent par la suite l'achat d'une maison.

Faire travailler son hypothèque dans son intérêt

L'organisme de prêt ou le courtier peuvent proposer plusieurs possibilités permettant de trouver la meilleure offre selon les besoins de l'acheteur.

Période d'amortissement

Elle correspond à la période de temps durant laquelle on rembourse l'hypothèque. La période d'amortissement la plus courante est de 25 ans, mais peut être ramenée à 15 ans. Plus l'amortissement est allongé, plus le paiement mensuel est diminué et les intérêts augmentés. Le coût total des intérêts peut être réduit en faisant des avances sur remboursement lorsque cela est possible.

Calendrier de paiement

Le remboursement du prêt hypothécaire peut se faire de façon mensuelle, bimensuelle ou hebdomadaire. Le rythme peut aussi être accéléré, ajoutant généralement un paiement dans l'année.

Taux d'intérêt

Le choix peut se faire entre 'fixe', 'variable', ou 'variable plafonné'.

  • Taux fixe. Il ne change pas durant la période de remboursement. Le taux est légèrement supérieur mais fournit la tranquillité d'esprit puisque le taux reste identique.
  • Taux variable. Le taux d'intérêt payé fluctue avec le taux du marché. Généralement, cela ne modifie pas le montant total du remboursement effectué, cela change en revanche la portion de la mensualité dirigée vers le paiement des taux d'intérêt et celui payant l'emprunt. Si le taux d'intérêt baisse, l'emprunt est plus vite remboursé. S'il monte, le paiement est rallongé. Cette option amène plus d'incertitudes.
  • Taux variable plafonné. Dans ce cas, le taux est variable mais son montant maximum est déterminé par avance. Si le marché dépasse ce montant, le taux ne pourra dépasser le plafond.
  • Durée du prêt hypothécaire. Il s'agit de la période de temps pour laquelle les options choisies (taux d'intérêt, etc) sont validées. Cette période peut être de 6 mois comme de 5 ans. Au terme de cette durée, l'emprunteur peut renégocier l'emprunt avec un nouveau taux d'intérêt et choisir des options identiques ou différentes, selon ses besoins.
  • Emprunt hypothécaire 'ouvert' ou 'fermé'. Un emprunt hypothécaire ouvert permet de payer l'emprunt en partie ou en totalité lorsqu'on le souhaite, sans pénalité. Il est aussi possible de renégocier n'importe quand l'emprunt. Cette option permet plus de flexibilité mais amène un taux d'intérêt plus élevé. Un emprunt ouvert peut être un bon choix pour une personne prévoyant de revendre dans un futur proche ou de faire d'importants paiements additionnels. L'emprunt fermé propose un taux d'intérêt plus bas mais n'offre pas de flexibilité. La plupart des organismes prêteurs permettent en général aux acheteurs d'effectuer des paiement additionnels, avec un montant maximal déterminé, sans pénalité. La plupart des acheteurs favorisent un emprunt fermé.

Inspection de la bâtisse

Lorsque l'on fait une offre sur une maison, celle-ci doit se faire sous condition du compte-rendu remis par un inspecteur du bâtis professionnel. Cela permet d'annuler ou de changer l'offre si le rapport souligne de sérieux problèmes sur la maison.

L'inspecteur du bâti inspecte en détail des propriétés, contre honoraires. Il remet un rapport à destination de l'acheteur et de son agent immobilier. L'acheteur peut ensuite décider des réparations nécessaires à la maison, ce qui peut affecter le prix proposé pour l'achat, qu'il s'agisse de la présence d'éventuels nuisibles tels que les termites ou d'autres dégâts.

Les inspecteurs du bâti accrédités peuvent se trouver via cahpi.ca (association canadienne des inspecteurs des maisons et propriétés) ou inspectionpreachat.org (site francophone).

Depuis 2000, la profession est guidée par plusieurs documents concernant aussi bien les habitations de petites tailles (maisons, appartements, ...) que la relation contractuelle client-inspecteur. Les éléments légaux à déclarer par le propriétaire vendant un bien sont également réglementés. Depuis 2001, les inspecteurs suivent une formation spécifique et détiennent obligatoirement une assurance responsabilité professionnelle pour protéger leurs clients tout comme les acheteurs acquérant les biens concernés.